Nel muovere dalla previsione di cui al D.L. 34 del 19.05.2020, convertito nella Legge n. 77 del 17.07.2020, meglio conosciuto come “Decreto Rilancio”, più volte modificato, che per gli edifici unifamiliari, per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e d autonome e, infine, per i condomini, prevedeva la possibilità di fruire di una proroga del Superbonus 110% per tutte le spese sostenute fino al 31/12/2023, a condizione di avere effettuato, entro il 30.09.2022, lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo, giova richiamare una controversia insorta a seguito di azione instaurata dal comproprietario di un edificio unifamiliare, di estremo interesse per l’approfondimento di peculiari profili di responsabilità delle imprese che non danno corso ai lavori appaltati.
Per le persone fisiche, la possibilità era prevista per i titolari della piena proprietà, della nuda proprietà, per l’avente diritto all’usufrutto, all’uso ed all’abitazione, l’inquilino, il comodatario, i comproprietari di un edificio unifamiliare nonché il promissario acquirente purchè vi fosse un preliminare di vendita registrato; quanto ai condomini, (da ricondursi al condominio classico, minimo, residenziale e non), gli interventi potevano interessare sia le parti comuni che le singole unità abitative, seppur entro certi limiti.
Il committente di tali opere poteva essere, dunque, sia la persona fisica in propri o, l’amministratore p.t. del condominio, che poteva concludere direttamente i contratti con i professionisti coinvolti oppure incaricare un General Contractor ovvero un appaltatore generale, ossia una persona fisica o giuridica individuata dal committente per ottimizzare tutti i processi di costruzione.
È evidente difatti come alcuni committenti, poco esperti nella materia, potessero imbattersi in problematiche diverse e di difficile soluzione ed in tale ambito, l’individuazione di una figura terza che avesse contezza dei processi costruttivi, di tutte le tempistiche da rispettare e delle scadenze burocratiche, presenta innumerevoli vantaggi, fungendo il General Contractor da coordinatore di tutte le professionalità interessate dal processo di costruzione, permettendo il risparmio dei tempi morti con conseguente maggior risparmio economico.
La frequenza di casi in cui l’impresa affidataria e/o il General Contractor abbiano omesso di dar seguito alle opere previste e concordate, con profili di responsabilità di diversa natura anche in capo al direttore dei lavori ed all’asseveratore che, in forza dell’art. 119 co 14 del DL 34/2020, modificato dal Decreto Sostegni ter, sono tenuti a stipulare una polizza di assicurazione della responsabilità civile con massimale almeno pari agli importi dell’intervento oggetto di attestazione e/o asseverazione, porta a discutere delle possibili garanzie assicurative.
Tale obbligo può essere assolto mediante: assicurazioni cd. single project, dedicate cioè al singolo intervento e con massimale pari agli importi dell’intervento oggetto delle attestazioni e/o asseverazioni; nonché con RC cd. Professionale, purché non prevedano esclusioni relative ad attività di asseverazione entro i limiti e con espressa previsione dell’ultrattività della copertura; ed, infine, con polizze dedicate alle attività di attestazione e asseverazione con un massimale adeguato al numero delle asseverazioni rilasciate.
Nel caso di immotivata sospensione dei lavori, il committente ha dunque davanti a sé due alternative, chiedere in giudizio l’esatto adempimento ovvero la risoluzione contrattuale ai sensi dell’art. 1453 c.c., necessitando accertare giudizialmente la gravità dell’inadempimento, secondo una valutazione da compiersi con riferimento alla situazione verificatasi alla scadenza del termine e al permanere dell’interesse della parte all’esatto e tempestivo adempimento.Ebbene, nella circostanza, il decorso infruttuoso del termine per l’adempimento del contratto conduceva la committenza ad inviare, more solito, missive tese ad ottenere un cronoprogramma esecutivo che ponesse a scadenza i tempi per la ripresa dei lavori, per l’esecuzione degli stessi e la data prevista per la conclusione dell’opera.
Il progetto e la CILA rilasciata dal Comune prevedeva, difatti, l’esecuzione di alcuni lavori che incontravano l’esecuzione parziale e l’interruzione delle opere nel mese di giugno del 2022, senza alcun preavviso alla proprietà; tale condizione veniva poi seguita da uno stato di avanzamento nel quale il tecnico asseveratore certificava un’esecuzione dell’opera pari al 30%, per le quali veniva emessa fattura funzionale ad ottenere il credito d’imposta del 110%.
All’esito degli infruttuosi tentativi di dar seguito alle opere programmate si determinava, dunque, la necessità di adire le vie legali per un provvedimento d’urgenza richiesto nel 2022, onde aver garanzia di tutela del diritto alla ultimazione dei lavori , proponendo un ricorso ex artt. 696-696 bis e 700 c.p.c. che trovava altresì la propria ragione d’essere non solo nelle precarie condizioni di salute del cliente, ma anche nel fatto che, se i lavori non fossero terminati entro il 31.12.2023 il committente si sarebbe trovato nell’impossibilità economica di far fronte alla ultimazione degli stessi, illecitamente non realizzati sino a quel momento ed alla ristrutturazione dell’immobile non potendo usufruire dei benefici fiscali.
Non sortendo effetti la notifica del ricorso e del decreto di fissazione udienza, contenente l’ordine del Tribunale di immediata ripresa dei lavori e di ultimazione degli stessi entro il 31.12.2023, veniva richiesta la nomina di un CTU che procedesse all’accertamento dell’ammontare dei lavori non ultimati, dei danni subiti per la perdita dei benefici fiscali, diretti ed indiretti, patrimoniali e non, della perdita di chance per non aver potuto usufruire dei benefici fiscali nella misura della aliquota massima prevista nel 110 %, tenendo altresì conto dei disagi abitativi che avrebbe patito il committente per non poter far ritorno nella propria residenza ed, infine, alla quantificazione dei danni derivanti dal deterioramento dell’immobile, stante l’abbandono del cantiere.
Alla luce di quanto sopra, nell’ambito degli innumerevoli contenziosi generatisi, alcuni punti sono fermi e chiari: in primis, il risarcimento è dovuto solo se il committente prova il nesso causale tra l’inadempimento della ditta appaltatrice ed il mancato accesso alla detrazione; infatti, dal corretto adempimento non dipende solo la realizzazione delle opere, ma anche la possibilità per il committente di ottenere il risparmio fiscale, dovendo dimostrare, per tale ragione, sia l’ammontare dei danni subiti che la perdita della detrazione, in tal senso supportato dall’orientamento giurisprudenziale che, seppur recente, risulta unanime (cfr. Tribunale di Frosinone sent. n. 1080/2023; Tribunale di Pavia sent. nn. 2266/2023 e 1245/2023).
Nel caso di specie, i Giudici investiti della questione, appurata la gravità dell’inadempimento da parte della ditta esecutrice, hanno imposto alle ditte di riversare quanto ricevuto a titolo di corrispettivo per le opere non realizzate, dichiarando il contratto risolto ex art. 1453 c.c., semplicemente allegando il contratto di appalto, le fatture che certificano le somme già versate all’impresa, nonché la documentazione fotografica dello stato incompleto dei lavori.
Pertanto, si determina l’onere in capo al committente di provvedere alla quantificazione del danno, fornendo la prova che la perdita del superbonus è strettamente e direttamente collegata all’inadempimento dell’impresa.
Quanto al primo aspetto, viene chiaramente precisato che il danno non può essere stimato in via equitativa, ovvero rimettendosi al prudente apprezzamento del Giudice, in quanto ciò è possibile solo a fronte di un “preventivo accertamento che l’impossibilità o l’estrema difficoltà di una stima esatta del danno dipenda da fattori oggettivi e non dalla negligenza della parte danneggiata nell’allegarne e dimostrarne gli elementi dai quali desumerne l’entità”, cosa che non avviene nel caso di perdita del Superbonus, la cui stima secondo il Giudice non era “né impossibile né estremamente difficoltosa”; è alla luce di ciò che sarà fondamentale” produrre una perizia tecnica di parte , che dettagli con precisione l’eventuale perdita economica derivante dalla fluttuazione dei prezzi e dei tassi s’interesse……”.
Quanto al secondo aspetto, occorre che il committente dimostri che, “se la convenuta (ditta) avesse adempiuto alle obbligazioni a suo carico, egli avrebbe avuto diritto al superbonus”, nonché “l’asserito risparmio energetico che avrebbe potuto conseguire” (sentenza Tribunale di Pavia sent. n. 1245/2023).
In conclusione, in presenza di perdita delle agevolazioni fiscali a causa di imprese “fuggitive”, il committente dovrà provare l’inadempimento dell’impresa, allegando la documentazione già richiamata, con il conseguente aggravio probatorio di aver perso il superbonus a causa del comportamento dell’impresa appaltante, dando prova altresì dell’impossibilità di incaricare una nuova impresa, per l’indisponibilità di quelle contattate ed in ragione del fatto che i termini di scadenza dell’agevolazione erano talmente ravvicinati da non permettergli di contattare altre ditte in tempo utile.
Avv. Giuseppe Bonito